Sei es, um dort selbst Urlaub zu machen oder um das Objekt an andere zu vermieten. Mehr als eine Million Deutsche haben sich diesen Traum bereits erfüllt. Wie auch im Inland gehen mit der Immobilie im Ausland einige Pflichten einher. Manche davon von steuerlicher Natur. Was es bei der Auslandsimmobilie steuerlich zu beachten gilt, wird hier aufbereitet.
Einmalige Steuern und fortlaufende Steuern
Genauso wie in Deutschland, wird auch in den meisten anderen Ländern beim Erwerb der Immobilie eine Grundsteuer fällig. Dabei ist es völlig egal, ob es sich um Luxusimmobilien auf Mallorca oder ein kleines Chalet in Frankreich handelt. In Abhängigkeit vom Kaufpreis wird der Staat, in dem die Immobilie steht, erst einmal mitverdienen.
Wer seine Immobilie dann erworben hat, der wird spätestens im auf den Kauf folgenden Jahr mit der Grundsteuer konfrontiert werden, da auch diese in vielen Ländern üblich und jährlich an die entsprechende Gemeinde zu entrichten ist.
Fallstricke kennen und einrechnen
Nicht nur das deutsche Steuerrecht ist kompliziert. Viele unserer Nachbarländer haben Steuern, die es in Deutschland gar nicht gibt. So wird bei Nicht-Spaniern beispielsweise ab einem Vermögenswert von 700.000 EUR eine Vermögenssteuer fällig. Ebenfalls in Spanien und auch in Frankreich können außerdem Steuern anfallen, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht vermietet wird. Hierbei handelt es sich dann um die sogenannte Selbstnutzungssteuer. Spanien verlangt im Neubau beispielsweise zusätzlich noch die Mehrwertsteuer. Wer sich nicht vorab informiert, kann so schnell in die Kostenfalle stolpern und den Spaß an der Auslandsimmobilie verlieren.
Selbst ist der Immobilienbesitzer! Steuern rechtzeitig abgeben
Wer mit dem Gedanken spielt, sich Immobilien im Ausland zu kaufen, der sollte nicht davon ausgehen, dass der jeweilige Staat mit Forderungen sofort auf einen zukommt. Anders als in Deutschland, ist man in vielen europäischen Ländern dazu verpflichtet, selbstständig seine Steuern zu machen. Eine separate Aufforderung ergeht meist nicht. Das Problem: Wer nicht weiß, wann welche Steuererklärungen abzugeben sind, muss teilweise mit empfindlichen Strafen und Gebühren rechnen. Es lohnt sich daher eigentlich immer, einen Steuerberater vor Ort zu bemühen, der sich mit den lokalen Gegebenheiten auskennt.
Vermietungen im Ausland sind häufig lukrativ
Zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen hat Deutschland mit den meisten Ländern auf der Welt ein Doppelbesteuerungsabkommen getroffen. In diesem Abkommen wird geregelt, welches Land die Besteuerungshoheit auf bestimmte Einkünfte hat. Hierdurch kann es vorkommen, dass man, wenn man Immobilien im Ausland vermietet, die Einkünfte im Drittstaat versteuert und in Deutschland keinerlei Steuern mehr zahlen muss. Dadurch, dass man dann im Ausland nur die Vermietungseinkünfte hat, ist der Steuersatz entsprechend gering. In Deutschland tauchen die Gewinne mitunter gar nicht in der Steuererklärung auf. Wer hier geschickt plant und einen Steuerberater mit ins Boot holt, der kann auf die Jahre gesehen viel Geld sparen.
Fazit
Zugegeben: Der Kauf von Immobilien im Ausland birgt gewisse Risiken und bringt auch nicht gerade wenig Aufwand mit sich. Wer sich dessen jedoch bewusst ist und klug plant, der kann so gute Vermögenswerte aufbauen, die sogar noch steuerlich begünstigt sind. Wer den Kauf von Auslandsimmobilien plant, sollte sich genau mit der Situation vor Ort vertraut machen und neben dem Vermietungspotential auch abklopfen, was es noch so an Zusatzsteuern gibt. Nicht selten werden Käufer von Steuern überrascht, die dem Deutschen vollkommen unbekannt sind.